Autor: Dr. Rannyelly Alencar Paiva

Plano Collor? Quem tem direito?

QUAIS SÃO AS DIFERENÇAS DO PLANO COLLOR QUE OS PRODUTORES RURAIS TÊM DIREITO A RESTITUIÇÃO?

As diferenças se referem à correção monetária realizada pelo Banco do Brasil em março de 1990. A instituição financeira corrigiu todos os contratos de financiamento rural em vigência por índices que variavam entre 74,6% e 84,32%. Este reajuste foi ilegal. O índice que deveria ter incidido na época sobre o saldo dos financiamentos era de apenas 41,28%. Exemplificando o tamanho da diferença: se o produtor rural estivesse devendo R$ 2.000.000,00 de capital, ao incidir 84,32% sobre o saldo devedor, o débito iria para (R$ 2.000.000,00 x 84,32%) R$ 3.686.400,00. Entretanto, incidindo o percentual correto de correção (41,28%) o valor devido deveria ser de (R$ 2.000.000,00 x 41,28%) de R$ 2.825.600,00. Isto é, refazendo o cálculo em percentual, a diferença fica entorno de quase 50% sobre o valor original.

É importante salientar que a diferença supracitada foi apurada em março de 1990. Entretanto, o prejuízo do produtor foi bem maior, pois a instituição financeira permaneceu calculando e cobrando juros e correção monetária sobre essa diferença no decorrer dos anos. Ou seja, se apurarmos o saldo devedor em janeiro de 2018, estamos falando de uma diferença em 28 anos.

O PRODUTOR RURAL SOFRE AS CONSEQUÊNCIAS ATÉ HOJE?

O prejuízo do produtor rural foi imenso e gerando consequências irreparáveis com reflexos nos endividamento em massa. Os valores cobrados indevidamente foram sendo renegociados ao longo do tempo, ao ponto que do tamanho da calamidade, em 1993 foi necessário a instauração da CPMI do Endividamento Agrícola. A partir desta, que foi implementada a primeira renegociação, em 1995, através da lei 9.138/95 e as diversas normas instituídas posteriormente (resoluções do banco central do brasil n 2.220, 2.238, 2.279, 2.433,2.471 e Leis. 9.866/99, 10177/2001, 11.775/2008, 13.840).

QUAL O MEU DIREITO? NÃO PRESCREVEU? AINDA HÁ TEMPO?

Muitos produtores entraram na justiça na época questionando estas ilegalidades e, para sorte de quem na época não buscou o seus direitos, em 1994 foi ajuizada uma ação civil pública pelo Ministério Público que, ao final de 2014, levou o STJ a declarar a ilegalidade da atitude do Banco do Brasil determinando a redução dos percentuais de correção monetária aplicados nos contratos de financiamento rural, que eram os índices da poupança em março/abril de 1990 de 84,32% e 74,6%, corrigidos pelos índices da poupança para 41,28%. Como esta decisão foi tomada em ação civil pública, mesmo quem não ajuizou a ação na época pode buscar a devolução das diferenças do plano Collor. Para isto, basta que ingresse com uma ação de liquidação de sentença na justiça através de um advogado.

QUEM TEM DIREITO A DEVOLUÇÃO DAS DIFERENÇAS DO PLANO COLLOR?

Todos que contraíram financiamentos rurais no período de 1986 até 1990 através do Banco do Brasil, mesmo aqueles que já quitaram ou renegociaram a dívida.

NO QUE SE CONSTITUI O DIREITO ?

Conforme a decisão do STJ, o direito se constitui para em revisão do saldo devedor para aqueles que ainda devem ao Banco do Brasil, ou mesmo fizeram contrato de securitização de suas dívidas (PESA), bem como devolução de valores para aqueles que já quitaram as suas dívidas, ou que no recálculo do saldo devedor atual acabem por serem declarados credores do Banco.

COMO SURGIU O DIREITO DO PRODUTOR RURAL?

Em 1994 a Sociedade Rural Brasileira e a Federarroz ingressou com a Ação Civil Pública dando início ao Processo n. 94.0008514-1 que perdurou por quase 20 anos. Em 2015, o Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao Recurso Especial nº 1.319.232/DF, dando direito erga omnes (efeito de uma decisão que atinge a todos) a todos os produtores rurais que obtiveram financiamentos com o Banco do Brasil.

QUAL PROCEDIMENTO PARA BUSCA MEU DIREITO? HÁ NECESSIDADE DE INGRESSAR NA JUSTIÇA?

Primeiramente, há necessidade de conseguir a prova documental. Isto é, a certidão de inteiro teor no cartório referente aos bens imóveis que foram concedidos na época do financiamento como garantia nos financiamentos ou as cédulas de créditos rurais. Em relação aos registros, as matrículas dos imóveis podem ser buscadas nos cartórios de registros de imóveis das cidades onde se localizam a propriedade, pois, os financiamentos agrícolas por cédula rural são sempre averbados junto às escrituras dos imóveis. Vale ressaltar, ainda, que as planilhas de evolução das cédulas seriam de grande importância, mas diante das dificuldades do banco em fornecê-las, no primeiro momento somente as certidões ou as cédulas são necessárias para ajuizar a ação.

Após análise das cédulas, é de grande valia a elaboração dos cálculos para formulação dos parâmetros e elucidação dos saldos a serem restituídos.

Não é mais necessário ingressar com ação de conhecimento, pois o mérito já foi decidido no STJ. No entanto, é preciso procurar um advogado e entrar com ação de liquidação de sentença com informação da ação civil pública que concedeu o direito para o produtor rural.

QUAL A METODOLOGIA PARA ATUALIZAÇÃO DAS DIFERENÇAS COBRADAS A MAIOR PELO BANCO DO BRASIL?

Conforme a decisão do STJ, os valores deverão ser corrigidos monetariamente, a contar da data do pagamento a maior pelos índices aplicáveis aos débitos judiciais, acrescidos de juros de mora de 0,5% ao mês até a entrada em vigor do Código Civil de 2002 (11.01.2003) e, após, a taxa de juros será elevada para 1% ao mês, nos termos do artigo 406 do Código Civil de 2002

NOS CASOS EM QUE O SALDO DEVEDOR FOI SECURITIZAÇÃO E NÃO LIQUIDADO, TENHO DIREITO MESMO ASSIM?

O fato de ter sido realizada a securitização da dívida ou pesa e nos casos de dividas inscritas na União, não impede o ajuizamento da ação. Porém, os créditos poderão ser abatidos no saldo devedor.

PARA OS PRODUTORES QUE JÁ INGRESSARAM COM AÇÃO, QUAL SERIA A MELHOR OPÇÃO?

Para os casos em que não houve a sentença, para maior agilidade, o produtor poderá aproveitar a decisão da ação civil pública e ingressar com a liquidação de sentença somente referente ao plano Collor.

Estados Unidos – Paraíso Fiscal para empresas estrangeiras?

Uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) baseada nos Estados Unidos pode ter ótimas vantagens referentes a Imposto de Renda, especialmente para empreendedores estrangeiros não residentes.

Para efeitos fiscais, uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) é uma entidade “pass-through tax”. Isto é, o Imposto de Renda não é cobrado diretamente da empresa mas de seus sócio.

Ou seja, os prejuízos e lucros da LLC são repassados para seus sócios, que então declaram-nos em seus impostos pessoais.

Renda de Sociedades de Responsabilidade Limitada livre de impostos para sócios estrangeiros

Um fato pouco conhecido por investidores é que os EUA podem ser um dos maiores paraísos fiscais do mundo.

Uma Sociedade de Responsabilidade Limitada criada por um estrangeiro e não-residente pode permitir ganhos que não são taxados nos Estados Unidos.

É claro que, certas regras se aplicam. Uma destas regras é o fato de você não poder residir nos EUA.
Como proprietário de uma LLC americana, você estará sujeito ao Imposto de Renda americano se a sua empresa está “envolvida numa troca ou negócio nos Estados Unidos”. Este “envolvimento” ficará caracterizado se dois critérios forem cumpridos:

(1) Se você tiver pelo menos um “agente dependente” nos Estados Unidos (empregados ou companhias que trabalham para você quase que exclusivamente), e;
(2) esse “agente dependente” faz algo substancial para ampliar seus negócios nos Estados Unidos, que não seja algo puramente administrativo.

Se você não possui um agente dependente que substancialmente amplia seus negócios nos Estados Unidos, e não possui um escritório no país, você não está sujeito ao Imposto de Renda americano.
Mesmo que a Sociedade de Responsabilidade Limitada gere renda no país, a renda não será tributada nos Estados Unidos.

Exemplos de Agentes Dependentes
Para melhor entender o requerimento do “agente dependente” , vejamos dois exemplos.

Exemplo 1: Companhia estrangeira de software sem escritório ou representante nos Estados Unidos

Uma empresa de software brasileira está realizando um trabalho de programação/design para clientes americanos.

A empresa é baseada no Brasil e não possui escritórios nos Estados Unidos, nem representantes de vendas. Todas as vendas são feitas por telefone ou online.

A companhia pode abrir uma Sociedade de Responsabilidade Limitada nos Estados Unidos para receber em Dólar ou em um banco americano.

O trabalho é realizado no Brasil e seus donos não são residentes ou cidadãos dos Estados Unidos, logo, não pagam impostos no país. Assim sendo, a renda da Sociedade não é taxada nos Estados Unidos, já que não há escritórios ou agente dependente no país.

Exemplo 2: Provedor de serviços estrangeiro “Fulfillment by Amazon”

Um empreendedor estrangeiro vende produtos no mercado americano utilizando o serviço “Fulfillment by Amazon” da Amazon. Todo marketing e aprovisionamento é administrado online pelo não residente americano, que mora no Brasil.

Produtos são pedidos e entregues aos armazéns da Amazon nos Estados Unidos, onde os funcionários da Amazon empacotam o produto e entregam para clientes nos EUA.

Neste caso, a Amazon não é um agente dependente, mas sim um agente independente, que possui seu próprio negócio com milhões de outros clientes.

A Amazon não está trabalhando apenas para este empreendedor estrangeiro. Logo, o estrangeiro não está “engajado em uma troca ou negócio com os Estados Unidos”, então, ele, ou ela, não está sujeito aos impostos americanos sobre a renda das vendas dos produtos nos Estados Unidos.

Como se pode notar, abrir uma empresa LLC nos Estados Unidos pode criar vantagens estratégicas para os empreendedores estrangeiros e demostra ser uma excelente ferramenta para minimizar custos operacionais de empresas que operam em ambiente empresarial hostil como o Brasileiro.

5 Motivos para você registrar sua marca

A abertura de uma empresa é um processo bastante complexo. Não basta ter apenas a ideia e o dinheiro. É necessário estar por dentro de muitos detalhes que farão a diferença no processo de nascimento de uma nova empresa.
Um grande passo que muitos empresários acabam deixando para depois é o registro de marca. No mercado onde a concorrência é cada vez mais acirrada é de extrema importância garantir a identidade do seu negócio de maneira legal. Por isso, o escritório Alencar Paiva Advogados Associados listou os principais motivos para você registrar a sua marca.

1 – Direito de exclusividade
O registro de marca no INPI garante o uso exclusivo em todo país, podendo ser estendido para mais 137 países no mesmo ramo de atividade que a empresa atua. A exclusividade assegurada por lei vigora por um período de 10 anos renováveis e impede o uso da sua marca por outras empresas do mesmo ramo de atuação.

2 – Custo Baixo
Garantir o registro da sua marca custa menos do que você pensa. O investimento inicial é pouco comparado aos gastos, caso você não solicite a exclusividade junto ao INPI. Multas, processos e plágios podem ser evitados com esse pequeno investimento.

3 – Fidelização
Com o registro fica mais fácil oferecer aos seus clientes qualidade nos seus serviços/produtos e consequentemente uma maior fidelização do seu público. Esse é um ponto importante na sua tomada de decisão.

4 – Conflitos de identidade
Boas ideias não são fáceis de acontecer. É importante resguardar a sua! Com seu registro em mãos é menos uma dor de cabeça no processo de abertura da sua empresa. Assim evitamos que o cliente te confunda com a concorrência.

5 – Segurança
Ter sua marca devidamente registrada te protege do uso indevido por terceiros. Mesmo que a sua empresa comece pequena, mas a dor de cabeça é longa e rende processo judicial para resolver. O registro no INPI é uma garantia a segurança para ninguém agir de má fé roubando sua marca e atrapalhando o seu empreendimento.

O registro de marca é o meio mais seguro. Permite o reconhecimento não só por um órgão oficial, mas do seu público-alvo. Com essa proteção você está seguro para investir e fazer crescer a sua marca. A Alencar Paiva Advogados Associados possui profissionais com certificação pelo INPI, aptos a promover a consulta de disponibilidade e registro de sua marca. Pense nisso quando for entregar algo tão importante na mão de um profissional.

Alienação Parental – O que é?

Alienação parental, tema que constantemente vemos os jornais relatando e fazendo inúmeras reportagens sobre essa situação, que pode vir a ocorrer na separação dos casais e o maior prejudicado sempre será a criança ou o adolescente.

O tema em questão ganhou tanta repercussão, que foi necessário a regulamentação de uma lei para melhor lidar com tal situação, nesse sentido foi promulgada a lei 12.318/2010, que dispõe em seus artigos a respeito da alienação parental.

Mas em primeiro ponto devemos entender melhor o que seria a alienação parental.

O conceito de tal situação encontra-se conceituado na própria lei:

Art. 2º “ Considera-se ato de alienação parental a interferência na formação psicológica da criança ou do adolescente promovida ou induzida por um dos genitores, pelos avós ou pelos que tenham a criança ou adolescente sob a sua autoridade, guarda ou vigilância para que repudie genitor ou que cause prejuízo ao estabelecimento ou à manutenção de vínculos com este.”

A curto modo podemos dizer que a alienação parental ocorre quando um dos genitores, (pai ou mãe) ou qualquer outra pessoa que detenha a autoridade sobre a criança realiza qualquer tipo de ato ou ação que venha causar prejuízo no vínculo que existe entre o menor e o outro genitor ou responsável legal.

Mas, de fato o que realmente irá caracterizar a alienação parental, que atitude que o meu antigo companheiro ou companheira pode tomar que venha a configurar tal situação?

Essa dúvida ocorre vez o outra quando alguém realiza o divórcio ou passa por esse tipo de situação e procura nosso escritório, onde basicamente usamos um exemplo simples de entender: tal situação se mostra configurada quando por exemplo, por vários finais de semana seguidos o menor não pode ir para a casa do outro genitor pois a criança vai sair de sua rotina, seria esse um caso de dificultar o contato da criança ou do adolescente com o outro genitor, ou então ficar inventando fatos falsos contra o genitor ou contra os parentes deste de modo a criar um preconceito ou prejudicar o convívio entre o filho e seu pai ou sua mãe e demais parentes.

Tanto os adolescentes como as crianças, demonstram de diferente maneira de estarem sendo submetidas a situação de alienação parental, e, principalmente as crianças evidenciam com mais suscetibilidade passar por tal situação vez que o seu comportamento com quem é alvo da alienação, e, familiares de um modo geral, demonstram sinais de ansiedade, nervosismo, agressividade, que não são usuais com mais intensidade.

A prática da alienação parental se apresenta como sendo prejudicial pois tal ato fere o direito fundamental da criança e do adolescente de ter uma convivência familiar saudável, de maneira que prejudica a criação de afeto e aumento dos laços de afinidade do menor com os seus parentes que são os alvos da situação.

De um modo geral a alienação parental deve sempre ser impedida de ocorrer, vez que o principal prejudicado não será o companheiro, como normalmente se pensa: o principal prejudicado sempre será a criança ou o adolescente.

E tal fato se comprova vez que os menores que passam por tal situação possuem sua relação com algum dos genitores ou com algum parente que seja alvo da situação prejudicada, de tal maneira que as vezes a reconciliação se demonstra muito difícil e complicada de ser realizada no futuro.

Tal situação poderá ser postulada em juízo, para que seja demonstrado a partir de um processo que de fato existe uma situação de alienação parental, possuindo o processo em questão tramitação prioritária, podendo o reconhecimento de tal situação ocorrer em qualquer momento processual.

Havendo indícios de tal situação será determinada pelo juiz que seja realizada uma perícia, para que de fato veja a real situação que o menor se encontra.

Caso seja determinado a partir de perícia e do processo que de fato ocorreu a alienação parental, poderá o juiz agir conforme a própria Lei 12.318 apresenta:

Art. 6º Caracterizados atos típicos de alienação parental ou qualquer conduta que dificulte a convivência de criança ou adolescente com genitor, em ação autônoma ou incidental, o juiz poderá, cumulativamente ou não, sem prejuízo da decorrente responsabilidade civil ou criminal e da ampla utilização de instrumentos processuais aptos a inibir ou atenuar seus efeitos, segundo a gravidade do caso:

I – declarar a ocorrência de alienação parental e advertir o alienador;

II – ampliar o regime de convivência familiar em favor do genitor alienado;

III – estipular multa ao alienador;

IV – determinar acompanhamento psicológico e/ou biopsicossocial;

V – determinar a alteração da guarda para guarda compartilhada ou sua inversão;

VI – determinar a fixação cautelar do domicílio da criança ou adolescente;

VII – declarar a suspensão da autoridade parental.

Logo podemos concluir que embora não seja um crime, a alienação parental é uma situação que caso o juiz do processo determine, poderá ter sanções atribuídas por este, que podem variar de uma simples advertência até alteração da guarda.

Quer entender melhor mais situações do direito de família? Faça-nos uma visita!

Execução de Taxas Condominiais – Inovações trazidas pelo Novo CPC

Quando da vigência da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973, que instituía o antigo Código de Processo Civil, a dívida de condomínio não era abarcada como título executivo extrajudicial e, por isso, não podia sofrer execução automática.

E hoje? O que mudou e como os condomínios tem atuado na cobrança? Em verdade, as cotas condominiais, ao longo da evolução do Direito Brasileiro, nem sempre instituíram em um título certo, líquido e exigível. Porém, podiam ser objeto de protesto, em caso de não liquidação na data do vencimento, de acordo com a Lei nº 9.492/1997, lei esta que regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida.

Por isso, em relação ao Código de Processo Civil do ano de 1973, o melhor entendimento era de que a cobrança promovida pelo condomínio em face do condômino exigia o ingresso de processo de conhecimento (um processo comum judicial), não podendo o condomínio executar o condômino, em razão da inexistência de contrato escrito reconhecido pelo devedor quanto ao débito, não servindo para tanto a convenção condominial.

Assim, ainda de acordo com o Código de Processo Civil de 1973, para que o credor pudesse obter um título executivo, necessário seria ingressar com ação de cobrança da dívida, através de processo de conhecimento ou do extinto procedimento sumário, a fim de que pudesse ter em mãos um título judicial por meio da sentença proferida naqueles autos.

Contudo, através da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, a qual instituiu o “novo” Código de Processo Civil (NCPC), algumas inovações foram trazidas ao direito brasileiro. Dentre elas, menciona-se aquela constante no seu artigo 784, incisos VIII e X, eis que acrescentou no rol dos títulos executivos extrajudiciais as taxas de despesas de condomínio e agora autoriza, de forma expressa, que a dívida condominial tenha imediata execução, não dependendo, pois, de ação de conhecimento para a formação do título executivo, vejamos:

Art. 784 – São títulos executivos extrajudiciais: […]

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; […]

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Pela nova sistemática, portanto, o condomínio não precisará mais se sujeitar ao processo de conhecimento para as cobranças das dívidas condominiais.

Assim, à luz do artigo acima citado, dentre outras alternativas para a cobrança das cotas, também passa a ser possível a execução direta das taxas condominiais através de ação executiva, eis que constituem em título executivo extrajudicial.

De tal modo, este título é considerado um encargo acessório de um crédito documentalmente comprovado, podendo se estender desde a taxa de condomínio, em si, até a sua forma acessória, como o fundo de reserva, por exemplo.

Outra novidade que surgiu com o Novo Código de Processo Civil está relacionada a citação do devedor. Conforme preceitua o artigo 248, § 4º do referido código, a citação poderá ocorrer através dos Correios, bastando que o porteiro do condomínio assine o aviso de recebimento.

Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. […]

§ 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

No entanto, como bem ressalta o artigo supramencionado, o porteiro poderá recusar o recebimento se afirmar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Desse modo, dentre as inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, em relação a cobrança das cotas condominiais, menciona-se que não é mais necessário o credor esperar por uma sentença para ter o seu crédito constituído em título executivo.

Além disso, o devedor será citado, porém, não mais para responder e se defender, mas sim para pagar o débito, podendo arguir seus fatos por meio de embargos à execução.

Portanto, resta demonstrado que as mudanças trazidas com a elaboração e vigência do Novo Código de Processo Civil foram um marco para a celeridade processual, eis que se possibilitou a execução das taxas condominiais através de ação executiva. Isso porque, como se viu, a principal vantagem e mudança é que, quando o condomínio, ora credor e exequente, demandar judicialmente em face do condômino inadimplente através de ação executiva, este será citado para que, em três dias, pague integralmente o débito, e não mais apresente defesa ou fique postergando o resultado através de recursos processuais.

Assim, atualmente, diferentemente do que era regido no Código de Processo Civil do ano de 1973, o condômino inadimplente, ora devedor e executado, não é mais citado para se defender das alegações proferidas na inicial, como ocorre no rito ordinário. Seu papel agora é de pagar o que é devido.

Desse modo, a celeridade e simplificação dos atos processuais dão o tom ao Novo Código de Processo Civil, em especial a cobrança dos débitos relativos as unidades condominiais que se encontram em atraso. Essas inovações são vistas com bons olhos não apenas aos que arrecadam e gerem o condomínio, mas também aos condôminos, uma vez que tais normas exigem dos síndicos e administradores a devida regularização de todos os atos das assembleias, além da elaboração minuciosa das convenções condominiais, para que tais títulos sejam efetivamente executados, fazendo com que a celeridade seja cumprida e eficaz.

Resta evidente, portanto, que o Novo Código Processual simplificou e muito as cobranças judiciais das cotas de condomínio, visto que essas inovações são retornos aos problemas atuais e que, espera-se, sejam consolidadas em avanços, tanto em benefício do condomínio, quanto dos seus integrantes.

Publicada lei que regulamenta distrato imobiliário

Foi publicada no dia 28/12/2018, a Lei nº 13.786/2018, que regula a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, alterando as Leis de nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979

Apesar da polêmica em torno da multa pelo distrato do contrato, a lei traz importantes avanços ao setor da construção civil do Brasil, o que promete ajudar na recuperação econômica do país.

Veja o texto da lei: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm

Taxa ou Cota Condominial. O que é e como é calculada.

A cota condominial é uma das partes mais importantes na administração do condomínio. Sem ela, não há como gerenciar um condomínio de forma correta e tranquila. Em virtude disso, montamos este artigo para esclarecer as principais dúvidas dos síndicos sobre cota e taxa condominial. Confira:

Qual é a diferença entre taxa e cota condominial?

Apesar de possuírem nomes distintos, cota condominial é a mesma coisa que taxa condominial. Ambos os termos têm como definição o rateio das despesas do condomínio.

Sendo assim, o condomínio cobra a cota condominial de cada unidade com o intuito de cobrir as despesas mensais da edificação, como:

  • Contas de energia elétrica e água;
  • Folha de pagamento dos funcionários;
  • Gastos com a conservação e manutenção de elevadores e demais equipamentos;
  • Compra de materiais para o condomínio, como produtos de limpeza ou de escritório;
  • Custear obras e manutenções periódicas nas áreas comuns do condomínio.

Desse modo, a cota condominial é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Na sua ausência, não há como manter um empreendimento funcionando adequadamente.

Por sua vez, a obrigação do pagamento de cotas condominiais é garantida pelo Art. 1.336 do Código Civil. O inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.

A divisão da cota condominial é feita a partir da fração ideal das unidades ou através de divisão igualitária dos valores. No entanto, esse rateio da cota condominial pode ser feito de forma diferenciada caso a convenção do condomínio estipular.

Quais são as cotas condominiais?

Em suma, existem dois tipos de cotas condominiais. A seguir, entenda quais são as suas particularidades:

Taxa condominial: Taxa ordinária

Compõem as cotas condominiais ordinárias todos os custos referentes às necessidades básicas da administração do condomínio. Como por exemplo:

  • Consumo de água, gás, luz e esgoto nas áreas comuns;
  • Salários, encargos e contribuições previdenciárias dos funcionários do condomínio;
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos de uso comum;
  • Equipamentos de prevenção contra incêndios;
  • Manutenção das áreas comuns de lazer, como piscina ou academia;
  • Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso coletivo;
  • Rateio de saldo devedor durante o período da locação do imóvel;
  • Reposição do fundo de reserva do condomínio utilizando durante o período da locação.

Segundo a Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, as cotas condominiais ordinárias devem ser pagas pelo locatário.

Taxa condominial: Taxa extraordinária

Já a taxa condominial extraordinária compreende todas os gastos não rotineiros de manutenção da edificação. São elas:

  • Obras de reforma que alteram a estrutura integral do imóvel;
  • Pinturas das fachadas;
  • Instalação de iluminação na área do condomínio;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados do condomínio, desde
  • que ocorram antes do início da locação;
  • Instalação de equipamento de segurança, contra incêndio, telefone ou de lazer;
  • Despesas com decoração e paisagismo;
  • Constituição do fundo de reserva.

Consequentemente, as taxas condominiais extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. Essa questão também é determinada pela Lei do Inquilinato.

Cota condominial: despesas exclusivas

As despesas exclusivas são todos os valores relacionados a gastos e manutenções feitas em ambientes de propriedade privada. Por exemplo: reformas realizadas dentro de uma unidade do condomínio ou custos devidos à vazamentos entre apartamentos causada por problemas na rede horizontal de água.

Assim sendo, despesas exclusivas não fazem parte das cotas condominiais e, portanto, não devem ser pagas pelo condomínio e nem pelos demais condôminos. As cotas condominiais cobrem apenas as despesas coletivas, como as citadas anteriormente.

Cota condominial: orçamento e prestação de contas

O valor da cota condominial é definido com a aprovação em assembleia geral. Da mesma forma, toda e qualquer alteração nos preços deve passar por votação pelos condôminos. Se os condôminos acreditam que a taxa condominial é abusiva, é preciso convocar uma assembleia para debater o tema. Para isso, deve-se fazer um abaixo-assinado com a assinatura de ¼ dos condôminos.

No geral, as mudanças no orçamento são feitas junto com a prestação de contas. Ela é obrigatória e conforme determina o Art. 1348 do Código Civil, deve ser realizada ao menos uma vez por ano e é um dos deveres do síndico.

Cota condominial: inadimplentes

O condômino que não pagar ou fazer o pagamento da taxa condominial em atraso deverá arcar com multas e juros determinados pelo novo Código Civil. Por outro lado, a legislação permite que cada condomínio desenvolva suas próprias penalidades. Por causa disso, é fundamental conferir o que determina a convenção condominial.

Em casos de inadimplência, o Código Civil sugere que seja cobrado uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor das cotas condominiais não pagas, é claro.

O inquilino que não arcar com as despesas condominiais poderá ser despejado da unidade. Da mesma forma, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança judicial de condomínio contra o condômino inadimplente. Conforme o novo Código Civil, a cota condominial é considerada de natureza de título executivo extrajudicial. Isso significa que um juiz pode determinar que o débito seja pago em até três dias.

Em uma situação de venda de imóvel inadimplente, o condomínio pode mover uma ação judicial contra o promissário vendedor ou comprador, dependendo do contrato de compra e venda.